STJ decide que locação de imóvel por Airbnb pode ser vedada por condomínio

Por maioria de votos, a 4º Turma do Superior Tribunal de Justiça (STF) decidiu, em julgamento virtual realizado na última terça-feira (20/04), que os condomínios residenciais podem proibir a oferta de imóveis para locação por meio de plataforma digital, como Airbnb.

A decisão foi proferida nos autos do Recurso Especial (REsp) nº 1.819.075-RS e, seguindo o voto de divergência do ministro Raul Araújo, a maioria dos ministros consideraram que, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o aluguel nessas circunstâncias.

No início do julgamento, ainda em 2019, a turma admitiu o Airbnb como assistente dos proprietários que recorreram ao STJ após o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) concluir que a disponibilização de seu imóvel em Porto Alegre para aluguel pela plataforma digital caracterizaria atividade comercial, o que é proibido pela convenção do condomínio.

Para o TJRS, a ausência de vinculação entre o proprietário e os inquilinos, a reforma do apartamento para criar novos espaços de acomodação e o fornecimento de serviços como o de lavanderia seriam suficientes para caracterizar uma espécie de “contrato atípico de hospedagem”, o que afastaria a aplicabilidade da Lei de Locação (Lei nº 8.245/1991).

As locações foram feitas pelo Airbnb, aplicativo que conecta direta e virtualmente, anfitriões e hóspedes. Os demais condôminos reclamaram a alta rotatividade de estranhos, que ganhavam inclusive cópia da chave do portão de entrada, nas dependências do edifício. Ademais, no caso concreto, a convenção condominial do prédio prevê expressamente que o uso das unidades deve ser residencial.

No entendimento do ministro Raul Araújo, essa tecnologia, que vem se tornando popular, oferece uma nova forma de hospedagem, que não se confunde com as espécies tradicionais de locação típica ou por temporada, previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.545/1991), em razão do caráter comercial da relação, tampouco se enquadraria como uma hospedagem nos termos da Lei de Turismo (Lei nº 11.771/2008), pela ausência de estrutura e profissionalismo, cuja atividade depende, inclusive, de registro perante o Ministério do Turismo.

Nesse sentido, o ministro Raul Araújo, divergindo do relator, destacou que não aponta a natureza comercial dessa forma de locação, mas que afasta sua característica residencial, a partir de doutrina sobre o que se qualifica como residência, características que, de acordo com o ministro, não se coadunam com eventualidade e transitoriedade.

O ministro definiu a possibilidade de aluguel com o Airbnb como uma locação informal e fracionada de curto período, diferentemente de um aluguel tradicional por temporada. Ainda, o ministro destacou que no caso concreto, os donos do apartamento disponibilizavam serviço de internet e lavanderia aos hóspedes, reforçando a natureza comercial do negócio. Ainda, Raul Araújo, ressalta que os donos promoveram, de forma informal e simplificada, a locação parcial de apartamentos para diferentes pessoas sem vínculo entre si.

Considerando a ausência de respaldo específico da legislação, o julgador defende que o Airbnb é uma atividade lícita, que apenas não se caracteriza como locação ou hospedagem típica e, por esse motivo, pode ser vetada pelos condomínios, por meio da respectiva convenção, quando o edifício é exclusivamente destinado ao uso residencial.

Acompanharam o voto de divergência a ministra Isabel Gallotti e o ministro Antonio Carlos Ferreira, ficando vencido o relator Luiz Felipe Salomão, que dava provimento ao recurso dos proprietários. Não participou do julgamento o ministro Marco Buzzi, que se encontra em licença médica.

Os ministros ainda ressaltaram que o Poder Legislativo precisa se manifestar sobre o assunto, já que ainda não existe regulamentação clara sobre o tema.

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